Cláusulas especiais nos contratos de compra e venda

Além de suas disposições comuns, os contratos de compra e venda podem conter cláusulas especiais. Confira aqui quais são elas!

Os contratos de compra e venda são um instrumento jurídico utilizado pelas partes que desejam transferir a propriedade de um bem, móvel ou imóvel, em troca de um valor monetário.

Desta forma, eles servem não só como prova da negociação, como, também, garantem e estipulam todas as informações necessárias sobre a alienação do bem, como a qualificação das partes, descrição do objeto, forma de pagamento, entre outras disposições.

Mas, além disso, existem cláusulas especiais que podem ser incluídas na compra e venda, a fim de resguardar direitos específicos dos contratantes.

Neste artigo, abordaremos cada uma dessas cláusulas especiais e sua finalidade. Confira!

 

O que é o contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda é um negócio jurídico previsto no Título VI, Capítulo I, do Código Civil, a partir do art. 481.

Por meio dele, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar o preço respectivo por ela.

O objeto do contrato de compra e venda pode ser um bem móvel ou imóvel.

Além do objeto, é normal que esse tipo de contrato preveja estipulações como:

  • Qualificação das partes;
  • Descrição do bem;
  • Meio e forma de pagamento;
  • Direitos e deveres/obrigações das partes;
  • Possibilidades de nulidade e rescisão contratual;
  • Disposições gerais e definição de foro.

 

Ademais, podem ser incluídas cláusulas especiais, as quais serão explicadas a seguir.

 

Cláusulas especiais de compra e venda

Se você deseja realizar um contrato de compra e venda, é importante que conheça as cláusulas especiais que o Código Civil coloca à disposição, para proteger o interesse das partes.

São elas: cláusula de retrovenda, de venda a contento, de venda sujeita à prova, de preempção ou preferência, da venda com reserva de domínio e da venda sobre documentos.

 

Cláusula de retrovenda

A retrovenda está prevista no art. 505 do Código Civil

Essa cláusula dá ao vendedor a possibilidade de recobrar o bem no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo ao comprador o preço recebido e eventuais despesas realizadas com benfeitorias.

Caso o comprador se recuse a receber o dinheiro e devolver o bem, a situação deverá ser resolvida judicialmente.

Nessa hipótese, o vendedor irá depositar, em juízo, os valores recebidos, para poder exercer o direito de resgatar o bem.

Vale destacar que o direito de retrato é transmissível para os herdeiros das partes, podendo, inclusive, ser exercido contra uma terceira pessoa que eventualmente tenha adquirido o imóvel do comprador.

 

Cláusula de venda a contento

O contrato que contiver a cláusula de venda a contento implica que a negociação é realizada sob condição suspensiva.

Isso quer dizer que, ainda que o bem tenha sido entregue ao comprador, a venda não será confirmada até que o adquirente manifeste seu agrado com a coisa.

Como o próprio nome diz, “a contento” quer dizer contentamento, fator essencial para concluir a negociação.

Desta forma, enquanto o comprador não manifestar seu agrado, ele é considerado mero comodatário, e o vendedor, o dono da coisa.

Se manifestar seu descontentamento com o objeto, o comprador poderá devolvê-lo ao vendedor, sendo restituído do valor pago.

 

Cláusula de venda sujeita à prova

Semelhante à venda a contento, a cláusula de venda sujeita a prova também estipula uma negociação sob condição suspensiva.

Mas, neste caso, a conclusão da compra e venda será perfectibilizada quando o vendedor verificar que o objeto possui as qualidades asseguradas pelo vendedor, sendo ele idôneo para o fim a que se destina.

Neste caso, o vendedor já possui uma expectativa de qualidades e finalidades do bem, e espera poder visualizá-las quando recebê-lo.

Estando o objeto em conformidade com o esperado, a negociação será concluída.

 

Cláusula de preempção ou preferência

Prevista no art. 513 do Código Civil, a cláusula de preempção ou preferência impõe uma obrigação ao comprador: caso ele decida vender o objeto, deverá, primeiramente, oferecê-lo ao vendedor, para exercer seu direito de prelação na compra.

O prazo de duração dessa cláusula não pode exceder 180 dias, se bem móvel, e 2 anos, se imóvel.

Esse direito pode ser exercido pelo próprio vendedor, intimando diretamente o comprador quando souber da venda; ou quando o comprador notifica o vendedor, primeiramente. 

Se não houver prazo para respostas das notificações, o direito caducará após três dias sem resposta, se for coisa móvel, e 60 dias, se imóvel.

No caso de preempção, a oportunidade deve ser oferecida ao vendedor nas mesmas condições que o comprador ofereceria a outros interessados.

Se o comprador não der ciência ao vendedor de sua intenção de venda, ele responderá por perdas e danos, devendo, portanto, indenizar o vendedor.

Essa cláusula não poderá ser cedida e nem transferida aos herdeiros das partes.

 

Cláusula de venda com reserva de domínio

A cláusula de reserva de domínio visa proteger os interesses do vendedor. 

Por meio dela, garante-se ao vendedor a reserva da propriedade do bem, até que o preço por ela seja integralmente pago pelo comprador.

Para ser válida, essa cláusula especial deve ser estipulada por escrito e depende do registro no cartório do domicílio do comprador, para valer contra terceiros.

Ademais, é importante destacar que, embora a transferência da propriedade seja realizada somente com a quitação integral do valor, o comprador responde, desde o momento da entrega da coisa, pelos riscos e prejuízos que ela possa sofrer.

Caso o comprador não quite os valores devidos, o vendedor só poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituí-lo em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.

Verificada a mora, o vendedor terá duas opções:

  • ele poderá mover ação de cobrança contra o comprador, referente às prestações vencidas e vincendas e o que mais for devido;
  • ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.

 

Se optar pela recuperação da coisa, o vendedor poderá reter parte do valor pago até o momento pelo comprador, a fim de cobrir a depreciação da coisa e despesas realizadas.

 

Cláusula de venda sobre documentos

Quando um contrato constar a cláusula de venda sobre documentos, isso significa que não haverá entrega da coisa móvel ou imóvel, mas, sim, do seu título ou documento representativo.

Se a documentação estiver em ordem, o comprador não poderá recusar o pagamento alegando defeito de qualidade ou no estado da coisa vendida, a não ser que este tenha sido comprovado anteriormente.

Se as partes não acordarem de forma diversa, o pagamento deverá ser realizado na data e lugar da entrega do documento representativo da coisa.

Desta forma, entregue os documentos e efetuado o pagamento, fica perfectibilizada a negociação.

 

Conclusão

Como se pode perceber, existem diferentes cláusulas especiais previstas no Código Civil, especificamente para contratos de compra e venda.

Diante das obrigações e dos direitos que elas podem criar, é importante que as partes e os advogados que eventualmente a representem nas negociações estejam cientes do que cada uma delas implica.

Por isso, sempre que precisar de auxílio, recomendamos procurar um especialista em Direito Contratual ou Direito Imobiliário. 

Estes profissionais, além de possuírem conhecimento específico sobre o tema, podem contar com o auxílio de tecnologias, como o software jurídico, que organizam suas minutas contratuais e modelos de instrumentos jurídicos atualizados conforme a lei, garantindo, assim, maior segurança à sua negociação.

 

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