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Contrato de Aluguel: saiba como fazer o seu

O contrato de aluguel ou contrato de locação de imóveis é realizado para formalizar o empréstimo temporário de um imóvel.

A formalização do documento pontua os deveres que o proprietário e o inquilino têm que cumprir durante a vigência do contrato, com base na legislação brasileira.

Neste documento são inseridas as informações do proprietário e do interessado, chamado popularmente de inquilino.

Mesmo sem obrigatoriedade jurídica, a realização do contrato de aluguel é recomendada porque somente através dele será possível garantir os direitos das partes envolvidas.

Além das obrigações legais, podem ser criados adendos personalizados de acordo com as necessidades da relação comercial.

As cláusulas mais comuns estão relacionadas ao valor e data de vencimento do aluguel, garantias em caso de inadimplência e ressarcimento sobre melhorias feitas pelo inquilino, por exemplo.

 

Por que fazer um Contrato de Locação de Imóveis

Vamos começar pelo simples, te ajudando a entender todos aqueles termos jurídicos que sempre encontramos neste tipo de documento.

Para ver nosso dicionário de termos completo clique aqui.

Sobre as partes envolvidas, inquilino é quem vai alugar o imóvel e, formalmente, é chamado de locatário. Já quando encontrar o termo locador, saiba que se refere ao proprietário.

Fazer um contrato de aluguel não é uma tarefa tão difícil, mas existe uma série de detalhes que podem acabar confundindo, principalmente em relação aos termos jurídicos.

Mesmo que às vezes incompreensíveis, esses termos precisam constar no contrato de locação de imóveis, por isso é importante ter o apoio de um especialista antes de assinar o documento, para ver se está tudo juridicamente correto.

Mais importante do que isso, é verificar se o contrato atende as exigências e as necessidades expostas pelo inquilino e pelo proprietário.

Escrever um contrato de locação de imóveis do zero, sem conhecimento prévio sobre leis é uma tarefa quase impossível.

A experiência de um especialista sempre vai te ajudar nesta tarefa, mas atualmente existem tecnologias tão seguras quanto os métodos tradicionais, como veremos mais adiante.

Cuidado com modelos de contrato de aluguel prontos

Você pode conseguir um modelo de contrato de aluguel simples na internet, mas o grande problema deste tipo de documento é que ele não atenderá completamente suas necessidades.

Isso precisa ser levado em consideração porque um contrato incompleto ou muito generalista pode se tornar um risco tanto para o proprietário quanto para o inquilino.

É muito comum que em modelos de contrato prontos existam brechas que podem facilmente levar a problemas jurídicos para qualquer um dos envolvidos.

É importante que as duas partes estejam de acordo com as cláusulas e tenham ciência do que está inserido no contrato de locação de imóveis. 

 

Garantias de aluguel: o que posso usar

Os seguros de aluguel são a garantia que o proprietário tem durante o prazo de vigência da locação, principalmente em caso de inadimplência.

Porém, há benefícios também para o inquilino já que, atualmente, alguns tipos de seguro fornecem assistência técnica, como encanadores, eletricistas e chaveiro durante a locação.

Existem diferentes tipos de garantias, e nós falamos mais detalhadamente sobre todos eles neste artigo aqui.

 

Tipos de Garantias de Aluguel

Resumidamente, é possível usar cinco recursos como garantia na locação de imóvel, são eles:

  • Fiador: quando um imóvel ou bem de um terceiro é usado como garantia pelo inquilino. Este imóvel precisa ter o valor equivalente ao que está sendo alugado, deve estar quitado e com todas as documentações em dia.

 

  • Seguro Fiança: quando é pago um valor sem ressarcimento posterior à uma seguradora de imóveis, que fica responsável pelo pagamento do aluguel ao proprietário em caso de inadimplência do inquilino.

 

  • Caução em dinheiro: quando é depositado o valor referente a três ou quatro aluguéis ao locador antes da ocupação do imóvel - este valor será devolvido para o locatário ao final do contrato ou abatido de seus últimos meses de aluguel.

 

  • Caução em bens: a mesma premissa do anterior, porém aqui você coloca um bem seu no nome do proprietário do imóvel. Pode ser um carro ou um terreno, por exemplo, e ele terá o direito de usufruir deste objeto se você deixar de pagar o aluguel.

 

  • Fundo de Investimento: nesta modalidade, é possível usar fundos de investimento do locatário como seguro, desde que eles atendam o valor estipulado pelo locador. Podem ser usados valores depositados em ações na bolsa de valores, CDB, CDI, Tesouro Direito, entre outros.

 

Como fazer um contrato de aluguel sem erros

A maioria dos contratos de aluguel possuem cláusulas padrões, mas como salientamos, é possível personalizar essas especificações de acordo com as necessidades das partes envolvidas.

Basicamente, os principais pontos abordados em um contrato de aluguel estão relacionados a obrigatoriedade de pagamento mensal de um valor pré-determinado pelo locador.

Também é comum que haja uma cláusula que impeça o locatário de transferir o aluguel a uma terceira pessoa, usar o imóvel para fins comerciais ou exercer atividades ilegais no mesmo.

No caso de alguma reforma, pintura ou melhoria no imóvel, é possível que o valor gasto pelo locatário seja descontado do valor do aluguel, mas fique atento! Existem algumas especificações em relação a isso.

Legalmente, qualquer intervenção que o locatário realizar no imóvel se enquadram em alguma dessas três categorias - e cada uma delas uma regra diferente é implicada:

  • Melhoria essencial: quando é feita a troca ou melhoria de sistemas elétricos ou hidráulicos por mau funcionamento - por lei, o proprietário deve ressarcir o valor gasto na reforma, mas tudo vai depender do que foi acertado e assinado no contrato.
  • Melhoria não essencial: quando é realizada uma benfeitoria no imóvel, aumentando seu valor de mercado, como construir uma cobertura na garagem, por exemplo - neste caso é possível negociar com o proprietário a possibilidade de abatimento do valor investido no valor do aluguel.
  • Melhoria estética: pinturas, texturas, instalação de lustres ou troca de acabamento - este tipo de melhoria não garante nenhum tipo de devolução por parte do proprietário, a não ser que você tenham acordado algo anteriormente, e registrado isso em contrato.



Rescisão de Contrato de Aluguel

Contratos de aluguel geralmente possuem um prazo de validade determinado pelo locador, mas é muito comum que a vigência deste tipo de documento esteja entre 24 e 36 meses.

Isso porque com 30 meses, ao final do prazo, o proprietário pode requerer o bem sem motivo, a chamada denúncia vazia.

Já um contrato elaborado por prazo menor que os 30 meses, ao final do prazo se o imóvel não for pedido de volta em até 30 dias, o proprietário só poderá pedir a desocupação do imóvel após cinco anos.

A quebra de contrato de aluguel pode acontecer a qualquer momento se for de desejo de uma das partes, a não ser que seja explícito no contrato que o locatário deve por obrigatoriedade permanecer no imóvel até o fim de sua vigência.

Locador e locatário também pode solicitar a quebra de contrato caso haja descumprimento de alguma cláusula do contrato por alguma das partes.

Caso o imóvel seja vendido, é de responsabilidade do proprietário indenizar o inquilino pela rescisão do documento. Lembrando que, por padrão, quem aluga tem sempre prioridade de compra.

 

Fazer contrato de aluguel online

Atualmente, é possível encontrar modelos de contrato de aluguel online, porém é importante verificar se esse documento atende todos os requisitos necessários às partes envolvidas.

Uma outra dica é verificar se esses documentos podem ser personalizados. Caso seja um contrato padronizado, brechas jurídicas podem ser facilmente encontradas.

Para fazer um contrato de aluguel online de forma segura, a Lexly conta com um sistema de perguntas e respostas inteligentes que vai gerar o documento perfeito para sua situação.

Você insere as informações através de nossa ferramenta, de maneira muito intuitiva e prática e, no fim, seu contrato é gerado com todas as suas especificações.

O documento é enviado automaticamente para seu e-mail e você poderá baixar uma cópia em PDF. 

Seus documentos também ficarão disponíveis em sua área de cliente do site e você poderá consultá-los sempre que desejar.

Em nossa plataforma também é possível encontrar um especialista para tirar todas as suas dúvidas. 

De maneira totalmente segura e rápida, você tem a ajuda de um profissional do ramo jurídico para te auxiliar em seu contrato de aluguel.

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